Перспективы рынка недвижимости в России

В следующем году цены на недвижимость упадут в 3—4 раза
Сергей Хестанов, председатель экспертного совета ИК «Финам»
19.02.2008

Сегодня цены на недвижимость в России во многом зависят от того, что будут делать регулирующие органы Америки и Евросоюза. Сейчас ситуация следующая. Почти вся мировая экономика прошла верхнюю точку подъема и начала сползать вниз. Ведь во всем есть цикличность, и экономика не исключение. Циклы есть разные: один из актуальных для простого человека экономических циклов длится около 11 лет. Соответственно, отсчитывая от 1997 года 11 лет, получаем 2008, но, я думаю, начало спада придется на следующий, 2009 год. Причем весь подъем, все, что хорошего у нас было за последние лет десять, имеет очень простую причину. Мир находился под властью двух экономических факторов.

Это, во-первых, относительно дешевые деньги, а, во-вторых, перенос производства в Юго-Восточную Азию. Причем, это известные вещи, которые понимает любой более-менее здравомыслящий человек с улицы.

Особенно ярко политика дешевых денег стала проявляться после 11 сентября. Опасаясь рецессии (сокращение производства реального национального продукта, продолжающееся длительное время – ред.) американская центральная резервная система, аналог нашего Центробанка, начала накачивать экономику дешевыми деньгами. Процентные ставки упали до уровня 1%. К чему это привело? Это резко снизило стоимость кредитов – для предприятий, для частных лиц. С одной стороны, это стимулировало потребителей потреблять – ну, вроде, что такое 1%, ерунда, а производителей, следовательно, производить.

Конечно, рецессия не наступила. Но в результате низких процентных ставок при большом предложении доллара появилась потенциальная опасность инфляции. Причем американскую инфляцию мы на своей шкуре знаем, потому что доллар падает. Это видят все россияне в обменных пунктах, и ценники все меньше и меньше. Теперь, что было дальше: ситуация привела к тому что выросло производство в мировом масштабе, но нам с этого что? Оно все мимо нас прошло. Россиян коснулось лишь то, что выросли цены на сырье – нефть, газ. Сегодня экономический подъем, который мы видели в последнее десятилетие, ассоциируется политиками с мудрым руководством. Но корень даже не в нас, не в этом руководстве, а в крайне приятном стечении обстоятельств. Естественно, когда в страну стали идти большие денежные потоки – а куда им деваться? Во всем мире есть две больших точки приложения: фондовый рынок и рынок недвижимости в самом широком смысле (жилой, коммерческой, земельных участков и т.д.). Обе истинные причины экономического роста себя в значительной мере исчерпали. Ипотечный кризис в США – это звонок номер один. Конечно, опасность не в кризисе, напрямую этот кризис на нас не влияет. Опасность в том, что вызвало этот кризис: стали дорожать деньги. Особенно ярко это проявилось на американском рынке. У должников по ипотечным кредитам с плавающей ставкой, – а таких там большинство, – стали расти месячные платежи и постепенно переросли уровень их дохода, что привело к дефолтам этих должников. А за этим последовал выброс на рынок их жилья.

Почему американский рынок попал в такую ситуацию? Дело в том, что, выдавая ипотечный кредит, банк не держит его на своем балансе. Тут же радостно выпускает ипотечную бумагу, где секьюритизирует этот кредит, перепродает, а дальше, бог знает, куда он ушел. Ведь в Америке, кстати, можно даже купить отдельно тело ипотечного кредита, а отдельно – его процентные платежи. Нормальная ситуация, когда банк оптом выпускает пул, оптом выкупает какой-то другой инвест-банк, мелким оптом расторговывает десятку третьих, а третьи еще более мелким оптом расторговывают, то есть многоступенчатая система. В США же до сих пор неясно, куда эти риски разошлись. Где-то это всплыло, где-то эти задолженности посписывали, в результате, неизвестно где и что вылезет.

Второй фактор — перенос производства в Юго-Восточную Азию — тоже начинает терять свою значимость. В настоящее время инфляция в Китае выросла до 6%. Конечно, если бы у нас была такая инфляция, то, ну не знаю, Кудрина бы, наверное, на трон посадили, и носили бы вокруг «Белого дома». Но в Китае, это высокая инфляция, в стране с высоким уровнем госрегулирования экономики это много.

Китайцы и вся Юго-Восточная Азия – перестают быть дешевым производителем. Это приведет к тому, что американская экономика испытает замедление, американские потребители станут гораздо меньше потреблять. Нормальное явление при спаде в экономике. По закону спроса и потребления, крестообразная зависимость, падение спроса – что с ценами произойдет? Цены снижаются! А для нашей страны, у которой значительный источник дохода – поступления от экспорта природных ресурсов – это приведет к чему? В экономике повторится ситуация не 98-го года, тогда были другие причины, а повторится ситуация начала 90-х. Сейчас уже можно говорить о том, что истинная причина развала советского Союза — это падение нефтяных цен.

И период благополучия цен – золотое время застоя, о котором ностальгирует старшее поколение – за счет чего происходило? Просто-напросто руководящая направляющая сила — в те времена КПСС, продавала нефтегазовые ресурсы за рубеж. Полученных денег хватало на поддержание стабильности системы и определенный уровень жизни для всех слоев населения. Когда поступления от нефтегазового сектора снизились, то есть потерялась экономическая возможность, СССР все равно упорно тратил золотой запас, достаточно быстро израсходовал его, и мы увидели то, что мы увидели.

Конечно, до распада России, я думаю, не дойдет, это уж слишком сурово, но торможение в мировой экономике отразится на том, что значительно снизятся поступления в страну, в определенных отраслях возникнет безработица, доходы населения резко снизятся. Обычно при спаде в экономике доходы снижаются даже резче, чем заработки компаний. Поэтому, если этот сценарий реализуется, я думаю, что это скорее 2009 год, то по моим прогнозам произойдет 3—4-х кратное снижение цен на недвижимость. И примерно столько же на фондовом рынке. Это касается не только нашего рынка. Похожие процессы идут и в других странах. Вне зависимости от прозрачности схемы выделения участков и взяткоемкости.

Кстати, в Америке абсолютно прозрачна процедура выделения земли – даже если вам приспичило взять участок на Манхеттене, то никто с вас брать взятку не будет. Цена, конечно, будет высокая, но зато рыночная. Меня умиляют заявления наших городских чиновников о том, что в городе очень дорогая земля. Мне интересно, как город землю производит? Вроде как земля – это природный ресурс, который любое муниципальное образование получило бесплатно. Кому город за ту землю платил? Всевышнему? Если бы правительство хотело создать доступное и комфортное жилье – то есть рецепт. В 20-е годы в Вене, которой правили социалисты, землю под строительство стали раздавать бесплатно, а тендер проводили на понижение! То есть участок получает тот, кто построит по наименьшей цене за кв. м.

Но вернемся к общей ситуации. Торможение в экономике вызовет спад, но драмы в этом нет. То есть к этому надо относиться совершенно спокойно. И грамотный индивид воспринимает спад, не обязательно драматизируя. Кому война – кому мать родна. Просто надо к рецессии в экономике подойти с накоплениями, желательно, разбросанными по разной валюте.

При этом у доллара довольно шаткая позиция. Сегодня корзина Центробанка состоит из примерно равных частей. ЦБ искусственно поддерживает доллар, стоит ему убрать руки от этого процесса, - доллар будет стоит 12—14 руб. Но это очень невыгодно экспортерам. Потому что они получают в валюте – тратят в рублях. Чем дешевле рубль – тем им выгоднее.

Рубль сегодня занижен. Об этом говорили и Герман Греф, и Егор Гайдар, только их никто не слушает. А по существу ситуация парадоксальная: мы работаем на американскую экономику. Теоретически у нас должна быть инфляция не меньше, чем в Евросоюзе. А практически она в 4—5 раз больше. Парадокс? В ЕС такого подорожания нет, и в других странах. Подсолнечное масло подорожало в два раза – обнулите на полгодика таможенные пошлины на подсолнечное масло. На форсаже танкеры из Аргентины с маслом поплывут сюда! Пошлину уберите… Вот как надо регулировать экономику. Взвоют наши производители масла. Но господа! Истинная эффективность в экономике там, где свободная конкуренция. Почему японские машины такие хорошие, и немецкие тоже? В Германии нет пошлины на ввоз машин. И так туда никто не повезет. Потому что даже по нулевым ценам там наши «Жигули» перестали брать. Потому что как цену ни снижай – немец на этом ездить не станет. Там легче ее на металлолом сдать. Поэтому истинная эффективность – от конкуренции.

Вмешательство ЦБ сопоставимо с масштабами возможных катаклизмов. Поэтому может такое случиться, если ЦБ перестанет экономически занижать рубль, он может вырасти больше, чем ущерб от снижения экономической конъюнктуры. И это, кстати, резко упростит прогнозирование ситуации на рынке.

Dailystroy.ru

Комментариев:   |  Комментировать на Блог.ру