Прогноз цен на недвижимость на 2007 год

Наш прогноз цен на недвижимость:

Случилось то чего не кто не ждал — квартиры перестали покупать. На столичном и Подмосковном рынке огромный выбор вторичных квартир, и почти полное отсутствие покупателей. Если раньше небольшие агентства недвижимости продавали 3—7 квартир в месяц, то сейчас только одну-две. Люди торгуются и сбрасывают в цене до 30%, особенно если надо срочно продать квартиру. Причем торги и большие скидки уже стали обычной практикой в мае 2007. Реальные цены продаж ниже объявленной в рекламе на 10—15%.

Покупатели не готовы платить такие деньги за квартиры. В период бешенного роста цен с января по октябрь 2006, с рынка ушли многие потенцеальные покупатели квартир не успеваюшие за ценами, и кто хоть как то мог приобрести квартиру приобрели их. Рынок ждет коррекция цен. Куда? Вниз. А вот насколько мы попробуем вам ответить:

Вот уже седьмой месяц аналитики отмечают снижение спроса и снижение цен на столичную недвижимость. Однако еще в сентябре застройщики на вопросы о кризисе отвечали однозначно отрицательно… Значит ли это, что случившегося никто не ожидал? И что будет с ценами на недвижимость? Рынок с настоящий момент ждет коррекция цен, в сторону снижения. Наш прогноз цен на недвижимость на второй и третий квартал 2007 года — откат цен на 20—40%. Ниже вряд ли, рынок подхватят «ипотечники», а вот «хрущевки» возможно ждет падение и больше.

В настоящее время ООО «Голден-Сити» прогнозирует 20—30% падение цен на недвижимость. На рынке практически отсутствуют покупатели с живыми деньгами, и многие взяли паузу, как продавцы так и покупатели, чувствуется приток инвестиционных квартир на рынке, и практически отсутствуют на них покупатели. На наш взгляд это связанно с тем что у людей просто кончились деньги. И хотя потребность в жилье достачно велика, при нынешних ценах, о приобритении могут думать считанные единицы. Ведь, даже покупая квартиру по ипотеке, при первом взносе 30—40%, выплачивать по 1500—3000 $ в месяц может себе позволить не каждая семья. А еще нужно накопить первоначальный взнос!
Для примера приведем комментарии некоторых экспертов, полученные нами в сентябре 2006 года. Вопросы, которые мы задавали, касались возможных путей развития ситуации на рынке недвижимости и их ожиданий. Вот что мы услышали:

Олег Борисенок, маркетолог-аналитик компании «КомСтрин», рассуждая теоретически, отметил, что цикл, следующий после роста, не всегда заканчивается кризисом. Это может быть и стагнация, и плавное снижение, темп которого не будет являться критическим.

Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta estate, заявила, что говорить о надвигающемся кризисе преждевременно. «Ситуация на рынке недвижимости во всех его сегментах непростая, но основные показатели пока не столь критические. Нервозность участников рынка обусловлена прежде всего резким сокращением объемов предложений. В этой области наблюдается очевидный регресс», – отметила эксперт.

Многие эксперты были всерьез озабочены растущими объемами ипотечного кредитования, но они предполагали скорее возможность кризиса неплатежей, нежели ситуацию, когда увеличившаяся покупательная способность граждан загонит цены под потолок (как это недавно произошло в США).

Так, Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blackwood Фонды Недвижимости», в своем комментарии заявил, что кризисы происходят из-за заблуждений инвесторов и конечных пользователей. «Одни заблуждаются в вечном росте цен, другие в том, что смогут себе позволить жить/работать в дорогих апартаментах/офисах. Сначала появляется группа лиц, которым выгодно то или иное поведение рынка… Дальше цены растут, растут и растут: их повышают девелоперы, их поддерживают банкиры и инвесторы, поддающиеся прогнозам нового роста цен… Почти одновременно начинаются предпосылки кризиса: инвесторы не могут продать свою недвижимость, конечные пользователи не могут обслуживать полученные миллионные ипотечные кредиты. А затем случается кризис: для того чтобы расплатиться с долгами, энд-юзеры понижают цены, просто чтобы продать, но недвижимость уже у них никто не покупает; инвесторы стремятся зафиксировать прибыль и тоже продают», – так обрисовал возможную схему кризиса Цогоев.

Большинство же опрошенных экспертов единственной причиной возможного снижения цен на недвижимость называли падение цен на нефть или смену политической ситуации. Никакой речи о снижении платежеспособного спроса не шло ни в одном из полученных комментариев по текущей (на тот момент) ситуации.

В реальности же, не дожидаясь ни кризиса неплатежей, ни снижения цены на нефть, подогреваемый слухами о скором кризисе и криками большинства о невыносимой ситуации на рынке, спрос пошел вниз. В итоге московские новостройки подешевели на 2,3%, и прогноз цен на недвижимость в будущем такой же. Хотя застройщики и не торопяться снижать цены, так как новостройки в начале 2007 года продаются более менее нормально, чего не скажешь о вторичном рынке недвижимости. Все агентства фиксируют практически отсутствие спроса на вторичное жилье. Хотя по объявлениям падение цен за последние полгода составило 10 %, реально оно гораздо больше. Продавцы недвижимости торгуются с реальными покупателями и скрытое падение составляет еще 3—7%. Например была сделка с Подмосковной однокомнатной квартирой из Королева которую еще в октябре 2006 года забрали бы без торга за 125000 долларов, она была выставлена в конце января за 115000, и в итоге нашла покупателя только в марте 2007 за 103000 долларов. А совсем недавно, в конце мая 2007 года, 3-комнатная квартира в Королеве, цена которой по объявлениям состовляла 165000, была продана за 138000. При этом судя по объявлениям, цены на анологичный объект составляет от 160000 до 180000 $.

Аналитический портал RWAY объясняет снижение спроса на московское жилье высокими ценами и ростом числа предложений на вторичном рынке. На мой взгляд, рост предложения на вторичном рынке явился уже следствием того, что рынок перешел точку максимального роста, и на него начали выходить инвестиционные квартиры.

«Существенное замедление темпов роста цен на вторичном рынке Москвы и даже начавшееся в отдельных сегментах рынка снижение цен привело к тому, что ряд застройщиков, чтобы сохранить интерес покупателей к своим объектам, отказались от запланированных повышений цен и даже в ряде случаев снизили их» – говорится в недавнем пресс-релизе портала RWAY.

Можно уверенно говорить о реальном кризисе на сегодняшний день. Цены на жилье в первом квартале 2007 крайне неоднородны и не дают единой картины. В ряде сегментов цены хоть и медленно, но продолжают расти, в других – уже четвертый месяц наблюдается снижение, в основном на панельные пятиэтажки, которые практически вообще не покупают. Новые дома тоже дешевеют, в основном из-за отсутствия покупателей. Реально квартиры продаются на 5 %-15 ниже цены указанной в рекламе, а иногда и доходит до 20 %. Общая картина такая, что например в Королеве М. О., в настоящее время имеется достаточно широкий выбор квартир, и почти нет покупателей с живыми деньгами, «ипотечников» тоже становиться все меньше и они предьявляют повышенные требования к продавцам. Квартиры находящиеся в собственности менее 3 лет, и новостройки продать достаточно сложно. То же самое касается и реального спроса. Так, в последнее время значительно вырос спрос на загородную недвижимость и земельные участки. Что ж, нам остается только наблюдать за дальнейшим развитием ситуации и тем, как будут меняться покупательские предпочтения, отражаясь на ценах и общем состоянии рынка. Время, как говорится, покажет и расставит все на свои места.

Комментариев:   |  Комментировать на Блог.ру