Квартирный потолок07.02.07
Начиная с 2000 года беспрецедентный рост столичного рынка жилья привлек к себе миллиардные инвестиции со всей страны, способствовал возникновению серьезной конкуренции среди застройщиков и риэлтеров. Однако это не остановило рост цен. Банковский кризис 2004 года и принятый с серьезным опозданием закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…», нацеленный на защиту потребителя, спровоцировали сокращение нового строительства вдвое. Это привело к дефициту предложения и месячному росту цен в 10—15% - средняя стоимость квадратного метра в столице уже практически достигла $4 тыс. Однако эксперты ожидают стабилизации рынка: к 2008 году цены на квартиры вырастут максимум на 20%.
Начало жилищного бума
2000 год — это то время, о котором мечтательно вспоминают портфельные инвесторы и большинство рядовых москвичей: тогда однокомнатная квартира стоила $18—20 тыс.
Если бы она была приобретена в тот момент, а реализована сегодня, то ее цена составила бы уже $80—100 тыс. Однако шесть лет назад для рядового жителя столицы эти цены также казались запредельными.
Только в конце 2001 — начале 2002 года, когда тенденция на увеличение стоимости жилья стала очевидной и рост благосостояния также пошел вверх, появились первые желающие вкладываться в недвижимость.
Позднее факт того, что лучшие инвестиции — это земля и квадратные метры, стал аксиомой для наиболее активных предпринимателей. Эти вложения принесли им как минимум утроение капитала.
Строители в начале века тоже не могли предположить, что их продукция будет пользоваться таким спросом. Многие тогда были на распутье: поначалу они опасались повышать цены, боясь сокращения спроса, который в конце 1998 года практически сошел на нет. Но уже к середине 2000 года, после того как цены достигли ценового «дна» и начали понемногу расти, целый ряд компаний поняли ждущие их в дальнейшем сверхприбыли.
Летом 2000 года наиболее активным из строительного сообщества удалось пролоббировать введение серьезных ограничений на деятельность крупнейшего тогда риэлтера и застройщика столицы — департамента внебюджетной политики (ДВП). 14июля того же года прошло заседание руководства строительного комплекса Москвы с участием ведущих строительных компаний, в результате которого в Москве произошел передел рынка новостроек: строители (в основном в лице крупнейших панельных застройщиков: ДСК-1, ДСК-3, СУ-155, МСМ-5, МФС-6 и т. д.,- объединившихся в Московский строительный союз) получили право на самостоятельную работу в районах массовой застройки, а ДВП сохранил за собой застройку центра города.
С этого момента началась новая история столичного рынка жилой недвижимости. ВМоскве появились масса новых строительных площадок, а при продаже объектов возникла серьезная конкуренция между риэлтерскими структурами. Каждый адрес продавали сразу несколько фирм.
Основные игроки
В начале 2000—2001 года столичный рынок в основном состоял из отделившихся от «Главмосстроя» компаний: ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, СУ-155, МФС-6, а также сохранявшего самостоятельность еще в советское время «Мосинжстроя». Тогда суммарный объем вводимого этими структурами жилья составлял чуть более 2 млн кв. м. Однако, осознав, что строительство жилых домов может приносить очень большой доход, эти компании стали резко наращивать обороты, и уже к 2002 году суммарный объем введенного жилья в Москве удвоился и достиг 4,5 млн кв. м.
На бурно растущем рынке началась волна поглощений и покупок. Так, супруга столичного мэра Елена Батурина, тогда уже успешная предпринимательница и глава компании «Интеко», приобрела крупный домостроительный комбинат ДСК-3 (производитель домов серии П3-М).
Примерно в это же время группа компаний ПИК (основана в 1994 году частными лицами) приобрела ДСК-2 (серия домов КОПЭ). Одновременно с этим процессом ряд морально устаревших предприятий обанкротились, и их активы также стали предметом внимания крупных игроков рынка. Среди компаний-банкротов оказались «Мосстрой-1», «Мосстрой-3», «Мосстрой-5», «Мосстрой-14», «Моссантехстрой-1», «Мосотделстрой-17», МФС-1, ГП «Мосжилстрой», СУ-76, СУ84 и др.
От частных компаний не отставали и чиновники: например, бывший ДВП был переименован в ДИПС, который впоследствии получил крупнейший район массовой застройки Москвы Куркино.
В 2005 году начался новый этап передела собственности, обусловленный коррекцией рынка: уходом с него панельных домов и повышением требований к качеству строительства и управления. Так, основным акционером «Главмосстроя» становится «Базэл», «Моспромстроя» - группа БИН, «Мосинжстроя»- концерн «Нефтяной». В этот же год «Интеко» продает ДСК-3 группе ПИК, которая активно застраивает Подмосковье, а «Осколцемент» - «Евроцементу». Супруга Юрия Лужкова оставила себе только одну строительную компанию, занимающуюся монолитным домостроением.
Помимо компаний, созданных на основе постсоветских строительных холдингов, начиная с 2001 года о себе громко заявили молодые девелоперы. «Со своими индивидуальными проектами на рынок вышли такие компании, как «Дон-строй», «Капитал груп», «Конти», «Крост» и компания из Санкт-Петербурга «Строймонтаж» (сейчас Mirax Group).
Последняя стала первой неместной структурой на московском рынке, так как до того времени Юрий Лужков и его первый заместитель, ответственный за столичный стройкомплекс, Владимир Ресин не допускали на рынок региональные компании»,- утверждает директор департамента развития бизнеса компании Rodex Group Валерий Мищенко.
Монолит против панели
С середины 2002 года в Москве начало складываться новое представление о качестве жилья. Строящийся до сих пор эконом-класс уже не устраивал многих москвичей, что дало импульс для развития монолитного домостроения, которое постепенно потеснило панель. Этой же тенденции в 2003 году способствовало завершение освоения районов массовой застройки. «Крупнейшими стройплощадками пятилетней давности были Марьинский парк, Южное и Северное Бутово, Люблино.
Уже к 2003 году эти районы были практически полностью застроены, что привело к переходу на монолитную единичную застройку»,- рассказал директор департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup Александр Винокуров.
Именно с этого момента в столице началась точечная застройка, а в 2004 году доля строительства нетиповых (монолитно-кирпичных) домов превысила 50% и имеет устойчивую тенденцию к дальнейшему увеличению. К 2008 году доля строящихся новых панельных домов, по прогнозам экспертов, сократится до 30—35%.
С очередным витком снижения объема предложения дешевого жилья в новостройках значительно усилилось давление спроса на вторичный рынок. Это касалось квартир с низкими потребительскими характеристиками, небольшими общими площадями и общей стоимостью. Это, естественно, привело к существенному росту и сокращению предложения в этом сегменте.
В результате нереализованный платежеспособный спрос продолжает и по сей день смещаться в ближайшее Подмосковье, как на первичный, так и на вторичный рынки. «Такая тенденция привела к росту цен на жилье в Подмосковье, который по многим объектам превышает рост цен на квартиры в Москве. Тогда же в Подмосковье вышли крупнейшие московские панельные застройщики с программами комплексной застройки районов — масштабы застройки измерялись сотнями тысяч, а в отдельных случаях миллионами квадратных метров жилья и рассчитаны на пять-семь лет»,- рассказывает руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов.
Ценовой бум
Однако самой яркой тенденцией столичного рынка жилой недвижимости является практически не прекращавшийся бурный рост цен. Все эксперты с определенной периодичностью повторяли, что сейчас цены остановятся и начнут снижаться. А то, что цена дорастет до $4 тыс. за кв. м типового панельного дома, никто даже и предположить не смог. «Я надеюсь, что ситуация с ценами стабилизируется, но говорить о том, что они будут уменьшаться, не стоит.
При этом хочется верить, что расти они будут какими-то нормальными темпами- 10% в год, а никак не 10% в месяц»,- говорит заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина.
Рост цен происходил достаточно непредсказуемо. В 2000 году среднегодовая цена квадратного метра на рынке вторичного жилья по Москве составляла около $700. Квартиру в панельном или монолитном доме на начальной стадии строительства в Южном Бутове и Марьинском парке тогда можно было купить всего по $370—400 за кв. м. Следует отметить, что в ЦАО уже тогда стоимость квадратного метра была свыше $1 тыс.
В 2001 и 2002 годах ежегодный прирост средней цены составлял около 16—17%, что незначительно превышало уровень инфляции в стране и вполне соответствовало нормам цивилизованного рынка недвижимости.Но уже в 2003- 2004 годах темпы среднегодового прироста цен на жилье увеличились почти в два раза и составили 32—39%.
Логического и объективного объяснения активизировавшемуся в 2005 году и продолжающемуся и по сей день ценовому скачку не сможет дать, пожалуй, ни один профессиональный аналитик. «С полной уверенностью можно утверждать лишь одно: основополагающее влияние на фантастический рост цен оказало значительное сокращение (на треть) общего объема предложений квартир»,- комментирует начальник аналитического отдела корпорации «Инком-недвижимость» Александр Матвеев.
В начале 2006 года на рынке был зафиксирован антирекорд — максимальный, пожалуй, за все время существования рынка недвижимости дефицит предложения. Одними из его причин стали крупные закупки дешевого панельного жилья Министерством обороны для военнослужащих. По разным оценкам, объем закупки составил 500 тыс. кв. м.
Кроме этого, компания «Донстрой» провела крупную оптовую покупку дешевого жилья с целью выплаты доли города.
В связи с резким сокращением предложения в феврале 2006 года СУ-155, а за ней и другие компании закрыли продажи и вышли на рынок через несколько дней с ценой выше на 20%. Сейчас уже мало кто берется прогнозировать какойлибо рост цен.
Банковский кризис
Банковский кризис середины 2004 года отразился и на рынке недвижимости.
Напомним, что начался он, по большому счету, с отзыва лицензии у Содбизнесбанка, что повлияло на приостановку платежей в целом ряде кредитных организаций. После того как информация о приостановке платежей просочилась в прессу, клиентов охватила паника: за несколько месяцев из банков было снято более $2,5 млрд. В результате целый ряд банковских структур начали испытывать проблемы с ликвидностью, и их руководство приняло решение ограничить выдачу кредитов.
Сложившаяся ситуация очень больно ударила по застройщикам средней руки, так как более 80% недвижимости в Москве строилось в кредит.
Сначала банковский кризис привел к тому, что средняя ставка кредитования возросла в полтора раза и резко увеличилась ставка обеспечения кредита, а потом банки вовсе отказались выдавать деньги строителям.
Как результат,у строителей начались проблемы с финансированием своих проектов.
Так, компания «Стройметресурс», занимавшаяся жилой недвижимостью в Подмосковье, в конце 2003 года организовала фонд недвижимости «Жилищное строительство», основными пайщиками которого стали структуры «Стройметресурса». С рынка в фонд были привлечены средства сторонних инвесторов на сумму около $2 млн. Однако летом 2004 года компания не смогла вовремя рассчитаться с держателями своих векселей, и строительство многих ее объектов было заморожено. Впоследствии большую часть площадок «Стройметресурса» перекупила ГК ПИК, однако соинвесторы, или так называемые дольщики, так и не смогли получить квартиры. Кроме «Стройметресурса», на подмосковном и столичном рынках разорились такие компании, как «Мастерок», «Социальная инициатива» и ряд других.
Не меньшую нестабильность на столичном и подмосковном рынках жилья породило принятие год назад закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Он должен был предотвратить те ситуации, которые произошли со многими обманутыми дольщиками, однако, по мнению экспертов, привел к совсем иным результатам. «Этот закон был призван защитить частного инвестора от произвола застройщиков, однако результатом явились снижение объемов строящегося жилья и резкий взлет цен»,- констатировал Александр Винокуров.
Этот документ был полностью подготовлен без участия строителей и пролоббирован в Думе банковским сообществом, что привело к необратимым последствиям на столичном рынке жилья. Документ запрещал строителям привлекать деньги дольщиков на строительство без получения полной документации на объект.
При этом более 70% застройщиков работали именно по этой схеме.
В результате в начале 2006 года на рынке случился коллапс. «По сравнению с началом 2005 года количество предложения уменьшилось в пятьшесть раз. Дефицит, достигнув критического уровня в феврале 2006 года, привел к трехмесячной коррекции цен в течение февраля-апреля со средней скоростью 10% в месяц»,- рассказывает Дмитрий Попов.
В перспективе
Кроме того, очевидно, наметилась тенденция укрупнения участников рынка. Это связано, например,с принятием столичными властями решения о замораживании 10% от стоимости дома на счету строительной компании, что ограничит ее финансовые возможности. Еще одно требование властей состоит в полном прекращении работы с дольщиками и переходе на оплату жилья исключительно через банки. «Такой подход столичных властей, признаюсь, мне на руку, так как у меня есть разные возможности привлечения финансовых средств. Но для небольших девелоперов это может стать серьезным ударом, что вынудит их уйти из Москвы»,- говорит президент компании Mirax Group Сергей Полонский.
Также сложности для строителей сегодня вызывают проблемы с энергетикой. «Мы стоим в очереди, чтобы подключить жилой дом, иногда больше года»,- сетует акционер компании «Комстрин» Максим Сотников. При этом ряд экспертов утверждают, что иногда этот процесс затягивается до двух-двух с половиной лет. Помимо очереди строители сегодня должны в несколько раз больше платить за подключение к сетям.
Наконец, еще одним существенным фактором, который влияет на ситуацию на рынке жилья, является процедура согласований перед началом строительства проекта. По мнению экспертов компании «Комстрин», при законном оформлении документов на строительство рядового жилого дома от начала оформления документов до выхода на площадку пройдет не меньше трех с половиной лет.
Все эти факторы существенно повлияют на рынок и в дальнейшем. Уже сейчас произошло значительное сокращение количества строительных площадок не только в центре, но и в пределах Третьего транспортного кольца. Кроме того, строительство сопряжено с большими сложностями: либо это совершенно колоссальные траты на расселение существующих домов, либо участки обладают ярко выраженными дефектами. Либо это промзоны, откуда нужно выводить предприятия. И совершенно очевидно, что дальше ситуация с участками будет только ухудшаться. Таким образом, на рынке останутся в основном только крупные компании, которые будут диктовать свои условия и цены. Однако в этом есть и положительный момент, так как Москва станет застраиваться по определенной концепции.
Что касается цен, то аналитики говорят о двух сценариях.
Первый: если Федеральная антимонопольная служба или другие правительственные структуры смогут усовершенствовать процесс согласования по проектам в Москве и решить вопрос с подключением к коммуникациям. В этом случае цены на жилье будут расти до конца следующего года, а в 2007 году, при условии сокращения очереди на подключение к сетям, на рынок выйдет много новых проектов, которые сейчас заморожены. В результате спрос практически сравняется с предложением и цены постепенно начнут стабилизироваться. Рост стоимости квадратного метра будет равен 1—3% в месяц. А в 2008 году цены даже могут пойти вниз, в связи с чем стоимость квадратного метра в среднем может опуститься до $3 тыс.
Однако, вероятно, более реальным видится второй из них, согласно которому рост стоимости жилья будет выше 1—3% в месяц. По оценке руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, средняя цена квадратного метра может достичь к 2009 году в среднем $5 тыс.
