Текст: Вячеслав Белобородов
46 (212) от 24 ноября 2008 г.
В Перми началась волна продаж объектов недвижимости. Эксперты объясняют это трудным финансовым положением.
Сразу три громких события произошли на прошедшей неделе в сфере коммерческой недвижимости: инвестиционная группа «Витус» выставила на продажу торговый центр «Речник» и приобрела с целью последующей перепродажи 50 % офисного центра «Покровский пассаж». Бывший собственник «Пассажа» – корпорация «Перспектива» – в свою очередь заявил о продаже магазина «Мирабелла».
Продавать… Сообщение о продаже «Речника» появилось 17 ноября на сайте metrosphera.ru. Всего на продажу выставлено восемь объектов недвижимости, в том числе здание «Речника», магазин «Садовод», а также складские помещения. Общая площадь объектов – 8,112 тыс. кв. метров, площадь прилегающего земельного участка – 0,6 га. Как указано в объявлении, в настоящее время объект сдается в аренду со 100-процентной заполняемостью. Его стартовая стоимость заявлена в размере 330 млн рублей.
ТЦ «Речник» был приобретен «Витусом» в июле 2006 года у Владимира Гунькина. По данным «Коммерсанта», на тот момент сделка оценивалась в 2 млн долларов. В «Витусе» заявляли, что намечены реконструкция комплекса и возведение на его месте торгово-развлекательного или бизнес-центра высокого класса.
Генеральный директор ООО «Инвестиционная группа «Витус» Алексей Чернов заявил «bc», что «объект приобретался с расчетом на его дальнейшую реконструкцию, а в настоящее время рыночная ситуация не способствует осуществлению масштабных инвестиций в долгосрочные проекты, поэтому было принято решение о продаже комплекса». Кроме того, это благотворно скажется на поддержке ликвидности компании.
Эксперты рынка выразили сомнения, что объект можно будет продать по заявленной цене.
Марина Медведева, финансовый директор УК «РИАЛ»:
– С точки зрения возможности сдачи в аренду цена объекта явно завышена. Конечно, цена аренды будет расти вслед за инфляцией, но с некоторым отставанием, а вместе с ней будет отставать и прибыль собственника. Кроме того, для торговых сетей это место не слишком привлекательно из-за низкого потока покупателей. На покупку такого актива может решиться лишь узкоспециализированный инвестор.
С точки зрения руководителя департамента маркетинга и консалтинга PTDN city group Ольги Пермяковой, «Речник» является «интереснейшим объектом» с позиции перспектив использования и реконструкции, причем основной интерес представляет именно земля, а не здание магазина. «Набережная Камы и большая прилегающая территория существенно увеличивают стоимость актива. Если учесть, что до кризиса этот объект оценили бы в 70–90 тыс. рублей за 1 кв. метр, то сегодняшняя цена предложения в 41 тыс. рублей за 1 кв. метр, в принципе, адекватна современному состоянию рынка. Однако время для продажи такого крупного объекта выбрано неудачно. Собственник должен быть готов уступить в цене, если намерен продать объект именно сейчас», – считает она. Аналогичное мнение высказывает и генеральный директор УК «Ермак» Константин Подвальный. «Сейчас на рынке очень мало покупателей. Продать объект по такой цене будет весьма сложно. Скорее всего, решение о продаже имеет цель покрыть финансовые обязательства компании», – отметил он.
Эксперты сходятся во мнении, что заинтересоваться объектом, учитывая его стоимость, могут лишь инвесторы федерального уровня.
Покупать… Комментируя продажу «Речника», Алексей Чернов одновременно сообщил о крупном приобретении, которое «Витус» сделал накануне: инвестиционная группа приобрела 50 % офисного центра «Покровский пассаж». «Инвестиционная группа осуществляет инвестиции в наиболее ликвидные активы. Поскольку ряд строительных проектов группы приостановлен, свободные деньги размещаются в объекты, обеспечивающие стабильный текущий доход. Кроме этого, у любого актива есть своя цена для продажи. Поэтому если выгоднее будет продать данный объект и получить большую доходность, то будет сделано именно так», – сообщил г-н Чернов.
По словам генерального директора ООО «Корпорация «Перспектива» Владимира Онянова, корпорация завершила сделку по продаже офисного центра инвестиционной группе «Витус» и ее партнеру. Второй участник сделки – частное лицо, имя которого не называется. «Оба новых собственника, – уточнил Онянов, – передали «Покровский пассаж» нам в оперативное управление с целью дальнейшей перепродажи. «Витус» и второй собственник рассчитывают получить за офисный центр 150 млн рублей, сумма свыше составит вознаграждение «Перспективы».
18 ноября на сайте газеты бесплатных объявлений «Из рук в руки» появилось объявление о продаже еще одного крупного актива «Перспективы» – магазина «Мирабелла». Торговая площадка площадью 2,3 тыс. кв. метров оценена в 195 млн рублей. Как пояснил Владимир Онянов, средства, полученные от продажи объектов, планируется направить на плановое погашение выплат частным инвесторам, участвовавшим в строительстве WonderHall и завода по производству каркасных домов, и развитие данных проектов компании. Кроме того, отметил г-н Онянов, в настоящее время корпорация ищет соинвестора для усиления проекта развлекательного центра WonderHall.
«Мы намерены создать крупнейший центр развлекательного формата в регионе, и помимо действующего бизнеса, согласно голландской концепции, сейчас ведем активный поиск арендаторов в сфере развлечений и ресторанного бизнеса. Кроме того, для усиления концепции рассматриваем привлечение партнера, который будет готов вложить в проект от 100 млн рублей», – заключил он.
По мнению экспертов, цена, установленная на «Мирабеллу», явно завышена. «По цене 90,7 тыс. рублей за кв. метр обычно продают площади «в нарезку». Для оптовой продажи это очень дорого», – считает Ольга Пермякова.
«Конец года традиционно связан с необходимостью возврата долгов, погашения кредитов. Компании нуждаются в крупных суммах, которые теперь негде взять. С тех пор как банки отказались рефинансировать строительство недвижимости, в подобную ситуацию попали многие девелоперы. Примеру «Перспективы» вскоре могут последовать и другие участники рынка», – считает Марина Медведева.
http://www.business-class.su/economics/details/?id=5732
